租赁市场的春天在哪里

在中国传统观念中，“居者有其屋”的思想根深蒂固，大多数人都觉得买下拥有产权的房子才是安稳的保证，所以更倾向于买房而非租房。也正是这一思想严重制约着中国房地产租赁市场的发展。

在房地产的租赁方面，我们和发达国家的差距简直触目惊心。以公寓租赁为例，中国租赁市场的占有率不超过2%，而日本的公寓占有率却高达55%；美国，英国高达60%，德国更是高达65%。我们一直觉得这是一块巨大的蛋糕，在整个长租行业一阵猛冲后，去年开始频频爆仓，租客纷纷维权。长租行业根本没法挣钱，没前途，此类声音一时间聚拢在行业头顶，租赁市场的问题也一一反应在了桌面上。

一片繁华，却不敢言好。

 

某权威机构测算中国住房租赁市场的年交易总额在 1.8 万亿至 1.9 万亿元区间，市场潜力巨大。也有统计显示，目前已有超过500 家企业涌入房屋租赁市场，既包括万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等知名房地产开发企业，也包括互联网大佬们。阿里巴巴在杭州建立了首个智慧租赁平台，已有 100万家公寓正式入驻，腾讯系资本也在四处投资长租公寓运营商等。

从表面上看，租房市场形势大好。但事实上，租户的直接感受是，受到热捧的租房市场并没给他们带来实实在在的好处，倒是租房更难租金更贵了。

 

住房租赁市场目前只是在政策支持下加速了发展，还没有真正形成大格局，其市场份额仅占 1/14，与新房市场与二手房市场比仍然不足以与之分庭抗礼。所以，不能轻言租房时代已经来临。

住房租赁市场中介服务不规范也是饱受诟病的原因之一。例如，刘女士初到北京，从黑中介处租得一套二室一厅的房屋，以“押一付三”的方式交纳了上万元租金后住了进去。可是刚住进去一个星期，黑中介即通知她说房东要将房子收回，不再出租，必须要马上退房。但刘女士认为，双方签有租房合同，中介不能违约，拒绝搬走。但黑中介却以各种方式威胁她，并趁其不在家时换锁，搬其行李。刘女士只好无奈搬离，最终也没能从黑中介处要回自己所交纳的房租、押金、中介费等。

 

其实，像刘女士这样的租户比比皆是。一般情况下，黑中介为了吸引租客的注意，在租房网站上称自己是个人直租，没有中介费。一旦房客决定承租并签订租房合同后，黑中介便开始以各种方式强索中介费、押金、暖气费等。有些租户，比如一些‘北漂’等初来乍到，没有警惕意识，很容易上当受骗。

在投资回报方面，中国的住房租赁市场，绝大多数回报率非常低。年回报率在2%-3%已经算是非常不错了。

笔者有一个朋友，相对来说比较聪明，在开封买了一套公寓，在港区买了一套公寓。开封的公寓50㎡，总价30万，一个月可以租出去15天左右（按照全年均算）。由于她做的是民俗，也做的很用心，所以环境、服务都强于同行业，价格一晚上150元左右，算下来一个月也有2200元的收入，一年下来也有26000元的收入。30万的总价除去后期房租的上涨，也需要她近10年才能回本，这样的长线持有，让大多数没有闲钱的普通人望尘莫及。

 

开封的租赁市场，也出现了很多公寓式酒店：恒大文旅城，绿地创客天地，望京SOHO等等，但市场的反应并不是太好。或许是因为开封这样的四线城市，人口净流出城市，租赁行业不能依附外来人口实现快速发展。但开封也不是没有机会，丰富的旅游资源赋予城市相当的能量。每逢节假日，酒店总是爆满，价格也水涨船高。如果有一天开封的旅游资源可以吸引外地人口小住几日，那整个租赁市场必定繁华无限。

 

最后和大家分享一位大佬的观点，仅供参考。

“房价继续高歌猛进的话，租赁市场很难发展起来。所谓的刚性需求，住是刚性需求，买不是刚性需求，之所以大家都愿意买房，是因为房价在涨，有涨的预期大家才买房，如果房价不涨谁会去房呢？租赁市场能不能发展起来跟大家对于房地产、房价上涨预期有很大的相关性。我更相信是市场的力量。房价继续高歌猛进的话，租赁市场很难发展起来。”

住房租赁产业尚处于初级阶段，在数量、质量、价格、管理体系等方面距离“美好生活”还有较大差距；品牌化、标准化、产业化正在形成过程中，行业政策红利明确，行业前景美好、未来可期。